Negli Stati Uniti la funzione svolta tradizionalmente in molti stati Europei dalla figura del Notaio è demandata ad un Avvocato (Attorney at Law) che provvede alla stesura del rogito ( closing ). L'avvocato viene scelto dalla parte acquirente e provvede alla verifica della titolarità del venditore ed esegue gli accertamenti sull' esistenza di pendenze sul pagamento di tasse arretrate, ipoteche, pignoramenti ecc.
Una volta individuato l'immobile giusto ed accordato il prezzo con il venditore, l'acquisto viene formalizzato tramite la firma del Contract of Sale, per certi versi paragonabile al compromesso in Italia.
Nel Contract of Sale si decidono in dettaglio tutti gli aspetti della compravendita: costi, tempi, modalità’ di pagamento, garanzie date all’acquirente, ed eventuali condizioni sospensive o risolutive quali ad esempio l’ottenimento di un mutuo. L’avvocato oltre che negoziare per conto dell’acquirente le clausole del Contract of Sale, preparato dall’avvocato del venditore, verificherà’ la regolarità’ della documentazione prodotta dal venditore.
La firma del Contract of Sale viene normalmente accompagnata dal pagamento da parte dell’acquirente di un anticipo (solitamente pari al 10% del prezzo di acquisto concordato) a titolo di caparra. Detta somma non viene consegnata al venditore, ma viene versata su un Escrow Account (conto fiduciario) gestito dal proprio avvocato, il quale girerà’ la somma al venditore solo al momento della stipula dell’atto di passaggio di proprietà’, quindi solo a condizione che l’acquisto si sia concluso senza intoppi. In pratica, il versamento del denaro su un conto fiduciario gestito dal proprio avvocato permette all’acquirente di recuperare velocemente ed in sicurezza la somma versata qualora la compravendita dovesse saltare per colpa del venditore.
Quando si acquista un immobile nuovo da società costruttrice, l’avvocato dovrà’ studiare l’Offering Plan (ossia il documento ufficiale che descrive l’immobile sia da un punto di vista legale che tecnico architettonico), depositato originariamente dal costruttore presso l’Attorney General (un alto funzionario statale con funzioni di garanzia e potere di certificazione, una sorta di notaio pubblico), nel quale sono contenuti i documenti attestanti l’abitabilità dell’immobile, il frazionamento e le dimensioni reali. L’avvocato verificherà inoltre l’esatto ammontare delle Common Charges (spese condominiali) e delle Real Estate Taxes (tasse sull’immobile).
Quando si acquista da privato, il passaggio successivo alla firma del Contract of Sale consiste nella presentazione da parte dell’acquirente dell’Application (letteralmente ‘domanda’) al Condominio. Con la Application l’acquirente chiede la rinuncia (Waiver) al diritto di prelazione (Right of First Refusal) sull’appartamento che desidera acquistare. Infatti, per legge, tutti i condomini hanno il diritto di prelazione sulle vendite all’interno del Condominio (tale diritto di prelazione, anche se esistente in teoria, in pratica non viene quasi mai esercitato). La documentazione dell’aspirante acquirente viene presentata al Board (il consiglio di amministrazione del condominio) il quale si riunisce per votare la rinuncia alla prelazione.
Prima di completare la procedura di acquisto, il passo finale consiste nel recupero del Title. In tutti gli Stati Uniti, la proprietà di un immobile viene certificata dal Title. Il rilascio di questo documento è preposto ad Agenzie garantite dal Governo Federale, le quali, dopo aver fatto un Title Search, quindi una ricerca del titolo, rilasciano la Title Insurance.
La Title Insurance e’ un titolo assicurativo preparato da una primaria compagnia di assicurazioni la quale, dopo aver fatto tutte le verifiche nei pubblici registri che in Italia sono i notai a fare, assicura l’acquirente per l’intero ammontare del prezzo di acquisto contro il rischio di evizione. Con questo sistema l’acquirente ottiene una doppia garanzia: da un lato la Title Insurance certifica la piena proprietà’ del bene in capo al venditore e la libertà’ dello stesso da debiti, ipoteche o altri vincoli che perdurerebbero anche dopo l’acquisto; dall’altro lato la Title Insurance funziona come un normale contratto assicurativo con cui la compagnia che l’ha rilasciata si impegna ad indennizzare l’acquirente qualora irregolarità’ non scoperte con i controlli dovessero emergere in futuro.
L’ultima fase nella compravendita di un immobile consiste nel Transfer of Deed (trasferimento del titolo di proprietà’) dal venditore all’acquirente.
Una volta che il Waiver e’ stato rilasciato e dal controllo fatto per l’emissione della Title Insurance non sono emerse irregolarita’ o fatti non dichiarati dal venditore, l’acquirente trasferirà’ il rimanente 90% del prezzo di acquisto sul conto fiduciario gestito dal proprio avvocato. A questo punto l’avvocato si recherà presso lo studio dell’avvocato del venditore assieme al rappresentante della compagnia assicurativa che ha rilasciato la Title Insurance e utilizzando i fondi trasferiti dall’acquirente pagherà il saldo dovuto. In cambio del prezzo pattuito, l’avvocato riceverà’ il titolo di proprietà (Deed) che la compagnia assicurativa, coordinandosi con l’avvocato, provvederà’ a far registrare presso gli uffici pubblici competenti assicurando cosi’ all’acquirente la piena proprietà’ dell’immobile.
Per la stipula finale non è necessaria la presenza dell’acquirente il quale può delegare al proprio avvocato anche il compimento di questa fase. Le deleghe possono essere rilasciate anche dall’Italia e trasmesse a New York utilizzando i servizi notarili dei consolati americani all’estero.
