Il mercato immobiliare mondiale ed in particolare quello americano sono stati investiti da una crisi senza precedenti. Nonostante siamo soliti focalizzare le opportunità immobiliari idonee per i nostri clienti in aree privilegiate di New York che rispondono meglio alle eventuali oscillazioni del valore/mq. lo scenario in cui ci muoviamo ci prospetta realtà ieri inesistenti.
Accanto agli immobili offerti dai privati e dalle società costruttrici, oggi abbiamo immobili proposti in vendita direttamente dalle Banche.
I numerosi immobili “in sofferenza” a causa della sospensione del pagamento dei relativi mutui, cominciano un cammino complesso e differente da quello abituale immobiliare.
1) Il primo passo viene definito “Short Sale”: l'immobile, già sofferente, non è tuttavia oggetto d'asta. Questa fase viene gestita dalle tre figure: proprietario dell'immobile, Banca creditrice e probabile acquirente. Il probabile acquirente potrebbe negoziare con la banca un prezzo d'acquisto addirittura inferiore al residuo mutuo esistente; la Banca potrebbe accettare con lo scopo di evitare l'asta immobiliare con le relative spese e tempi lunghi. Si tratta di una trattativa comunque difficile, soprattutto per i tempi non quantificabili e per l'incertezza dell'operazione stessa (la Banca cercherà di prender tempo per aspettare offerte più vantaggiose).
2) Foreclosure (asta): funzionamento molto simile alle aste immobiliari italiane, con l'ente creditore che offre l'immobile al miglior offerente per rientrare del proprio credito. Qui i tempi sono certi, ma notoriamente si compra a scatola chiusa (“as it is”), non potendo visionare la proprietà nei dettagli. In questo caso va fatto un attento esame dei documenti dell'immobile e della sua descrizione.
3) R.E.O. (real estate owned) ...o come mi piace definire questa fase: “laddove muoiono gli elefanti! “. Gli immobili reduci delle aste e non acquistati, ritornano di proprietà delle Banche. In questo caso abbiamo un nuovo proprietario (la Banca) malgrado abbia tentato in tutti modi di non esserlo. Un proprietario che esce paradossalmente dagli schemi del mercato immobiliare in cui si trova: un privato cercherà di vendere il proprio immobile ad un prezzo allineato al valore del momento al fine di garantirsi un eventuale acquisto futuro; così anche la società costruttrice venderà i propri immobili ad un prezzo in “linea” al valore /mq., per garantirsi interventi futuri ( se vende sottoprezzo non potrà acquistare altre aree edificabili ). La Banca va controcorrente. Non è un privato che deve riacquistare e non è una società immobiliare che deve creare reddito.
La Banca ha un solo obiettivo: rientrare del proprio credito. Il rapporto prezzo/mq. diventa relativo e non importante: possiamo vedere immobili uguali per dimensioni, nella stessa zona ed all'interno dello stesso complesso condominiale, offerti in vendita dalle Banche a prezzi nettamente differenti che hanno come unico denominatore l'importo del credito vantato da ciascuna Banca. I prezzi degli immobili REO si aggirano orientativamente intorno al 50% dell'effettivo valore di mercato.
